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质疑江苏朗恩公司以微首付促销申鑫名城商品房

作者:ycthwy  发布时间:2018-12-06 22:32  类别:其他  区域:盐城
投诉报料: 质疑江苏朗恩公司以微首付促销申鑫名城商品房b.gif
2018年11月5日上午,听闻路人透露消息说采购盐城市区申鑫名城的房屋首付低至总房价的10%,我甚感愕然。再仔细盘问,地点就在盐城城北五星机电城的对面、圩洋村境内新洋路北。一直在市区城北各楼盘间盘桓的张红欣(化名),因此躁动起来,她想购房又正愁手头现金紧张,如果首付能少则少,不是更好嘛。但是其朋友董松(化名)笑她犯痴,声称打死了也不信,说盐城市区各大银行均规定首付不得低于30%,即银行贷款最大额度最多房屋成交价的70%,否则不可能拿到贷款的。为核实低首付促销究竟是否属实,防止讹传讹,张红欣与董松遂相约一起去申鑫名城看房子。
顺着开放大道向西不远,就在在建的楼盘西侧,董松一愣神走到了两个相邻的售楼处之间,最东边靠路口的一个售楼处内人很少,而隔壁的即由东向西的第二个售楼处内人员走动较多,他迟疑了一下,便率先进入了鑫旺生活广场东边的一个售楼处。一个长相秀丽、脸庞白晰的女孩迎了上来。该售楼处室内的张贴信息显示,这是江苏稳健房地产开发有限公司设立的销售部。张某说:“我们跑了好几个楼盘,总处于价格不满意、首期付款负担重的尴尬边缘,一直没有敲定下来,所以再到这边看看,如果条件能让我心动,不排除今天就拍板下来。”
当谈到购房款支付方式时,该女销售人员说:“我们可以做低首付,也可以正常首付。首付为5万元,加个自行车库,车库如果3万,共8万元。假如房子50万元,还有45万元全部做贷款。”张红欣心想:“50万元房款只需要首付10%,余下都能拿贷款,条件蛮诱人的。”她担心地问:“能贷得起来吗?人家都30%,你们怎么10%?10%可能做不下来,银行要求30%,如果(贷款)做不下来,怎么办?”

销售部的工作人员告知:“微首付贷款,跟正常贷款一样。如果我们(估计)办不下来,也不可能让你们交钱。如果我们的原因办不下来,责任是我们的。如果是你们征信的问题,那就办不了。你只要交付5万元买房子,价格谈得来就行了。可以(的话),你们就定下来,没什么楼层了。……如果贷款办不下来,开发商会把钱退给客户。”
张红欣立即提出质疑:“关键我们担心贷款做不下来,你说办不下来,就把钱退我们,哪有这么简单啊?我们跑了好几个楼盘,人家最低30%,我们担心……”该女同志插言道:“是你的问题,那没办法;不然,没问题!”张问:“你们是从正规银行贷出来,还是小额金融公司贷?”女销售员答复:“我们都是从银行贷款。”“哪个银行?”销售员答:“大丰农商行、建行、浦发银行,还有邮政银行。”张红欣为防止她信口开河忽悠自己,反问:“都可以贷吗?”答复是的。张又问:“那合同上是不是(约定首付)10%,合同上要注明。”
销售员强调:“我们微首付,合同跟你不搭尬(没关系),你只要首付5万,其他的贷款……”张坚持:“合同上要注明呢!”张红欣认为:“不能光听开发商及其代理商的好听的承诺,如果嘴上承诺的是你只要交五万,等到签订合同时,条款上写明的首付却是15万元,购房人发现上当了,闹起来,开发商或者代理商最坏的结果就是退还5万元,这对于购房人就太不公平了。说不定因为这一折腾,丧失了购房的时机,或使客户损失惨重,而开发商却无息占用了购房人的资金。”

销售员解释:“合同暂时没做呢?到时候签合同再说。”张说:“ 我们就想10%的首付能在合同里体现,不想签了合同,再做不起来(贷款)麻烦。合同上是签30%,到时候(缺口的)20%由你们自己垫,是这个意思啊?”销售员道:“这个我带你到二楼,另一个地方跟你谈价格。”
来到二楼后,朗恩策划公司的法定代表人吴宏艳也在,还有一个圆形脸、戴着眼镜的男销售经理。张问:“做首付怎么做的?”销售经理解释:“就是房价如果是50万元,首付5万元外加车库款,车库不能贷款。对于你们所看中的24号楼盘2602号房屋,如果你们采购的话,74.47平米,单价每平米7560元,房价562993元,配套的车库9.44平米,2800元每平米,计价26432元。按房屋10%首付是56299.3元,外加车库款,合计83425元。你们首付8万元(约数,据实计算),其他房款贷款20年,或者首付还是8万,按银行30%计算的首付的剩余部分,在两年后你拿钥匙的时候付清10万(10%取整6万,30%估算为18万,先付8万,故剩余估为10万),这样每个月就少还点。借你的10万元是不要利息的。相当于首付分期,每个月压力就小点。”
张红欣询问:“分期怎么还?”这男经理说:“(首付中由开发商垫付的部分作为借款)两年内还清,不要利息。贷款有三家银行合作,大丰农商行、浦发、建行,房贷都是正常办理。”张又问:“我们刚问她(带张来二楼的女销售员),10%首付、90%贷款,银行会不会批不下来?”销售经理:”到银行做贷款是按正常比例交,你们交的钱,差的部分由开发商垫,我们在银行办,还是正常的办理。钱最终还到开发商账户里,这样降低了购房者的压力。”

张红欣问:“你不是这里的?”销售经理道:“我是开发商的代理,我是这里的。合同是开发商帮你签,我是开发商这里的。”“你贵姓?”“我姓李。”女销售员补充:“我们一起的,我同事。”张红欣、董松等与女销售员一同下楼后,女销售员边走边解释:“现在是两种方法(贷款),分期也挺好,要到两年后拿钥匙时交清还差的首付款。微首付,合同还是30%,差的由开发商垫,反正还是打到开发商账户。没有其他别的费用。”
经了解,这家代理销售商是江苏朗恩房地产营销策划有限公司。董松对张红欣说:“这个代理商假开发商名义以微首付或代垫首付促销商品住宅,应是出于加快资金回笼,年底冲击销量指标及实施房地产市场不正当竞争:同时变相骗取银行放贷。两种贷款方案,一种能贷90%,属于虚抬房价法,或叫过桥法。比如80万元的房屋,你首付8万元,需要贷72万元,但向银行贷款时,首付在购房合同中仍约定为房价的30%,此种情形开发商不为购房者垫付另20%,而是抬高房价到102.86万元,贷70%正好是72万元,即实际总房价80万元的90%。按102.86万元的30%,购房者并无首付30.858万元的当前能力,通常办法是开发商将30.858-10=20.858万元打到购房者的银行卡,这样子银行在审核购房者的资金账户时,就会产生错误判断。这种办法存在房价抬高后的税费如何承担的后遗症。后者是预借首付法,或叫虚抬能力法。房80万元的20%即16万元打给购房者,购房者以支付房款转给开发商,开发商未因借款丧失任何资金的使用机会,反而成就了商品房交易,并从银行套现56万元,再加取得10%首付8万元,实际进账64万元。此方案购房者在两年内除了每月偿还银行月供外,平均每月还要偿还开发商约6700元,是一种逼“死”普通工薪阶层的营销方式。”
张红欣说:“如果购房者接受开发商垫首付,意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。对于还款能力不足的市民来说,如果一旦出现银行按揭的“断供”现象,不但将留下不良的银行信用记录,而且将被收取较高的罚息。其次,如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况,一旦购房者出现有违约行为,将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行,留下不良个人信用。” 低首付竞争,同时说明了城北的房子不好卖,代理商心急完成开发商规定的销售指标,不择手段;开发商心心念念是年底怎么过年,千万百计与其他公司开发的楼盘争抢客源,套现资金。
在此提醒各位网友:在面遇首付低于30%的促销陷阱时,一定要擦亮眼睛。微首付促销,以及开发商借钱给你买房子,听起来很刺激,天下哪有黄鼠狼给鸡拜年的好事!某开发商借钱给你说两年内不要利息,当你两年内还不起本钱时,一定新账旧账一起算——后果会很严重。江苏省银监会《关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》明确:对存在“首付分期”、“零首付”等促销行为的房地产开发企业,各银行业金融机构一经发现即中止或从严控制合作关系。要对存量住房贷款进行排查,主动把控贷款中“首付贷”的风险。建议相关行政主管部门及其他房地产开发企业对降低首付标准扰乱盐城市区房地产销售市场秩序的不正当竞争行为,坚持抵制、打击,并予曝光。

二O一八年十一月二十五日
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